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深圳上半年房价走势,就看这16大热盘了
[ 编辑:dhcmd | 时间:2017-02-09 21:23:54 | 浏览:3054次 | 来源:创业渠道网 ]
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1.深圳上半年房价走势,就看这16大热盘了

春节假期归来,深圳的楼市到底是冷是暖?

按照一月份官方数据,深圳新房均价5.5万/平,微微跌了0.03%。然而遍地是豪宅的南山,新房均价破11万/平。

为了给大家更直观的感受,楼校长挑选了七大片区近期或将入市的热盘进行实地探访,看看能否在其中找到答案。

踩盘小结

从大年初八开始,楼校长走访了宝安福永沙井、南山、福田、罗湖、龙华、龙岗、坪山片区的21个热盘,历时3天。

相较于往前的“探春”,今年节后的踩盘可谓是速战速决史上最快。即使临近开盘,大多数楼盘依然没有样板房可看,楼校长表示踩得很没feel。以下是楼校长总结的三大现象:

现象一售楼处要啥没啥,销售谨言慎行

在楼校长走访的21个楼盘里,有5个售楼处大门紧闭。而剩余开放的16个楼盘中,绝大部分都没有样板房、户型图、楼盘资料。一些项目则是此前已开过样板房,但新政后严查关闭样板房至今未重新开放。

而现场销售也是谨言慎行,除了基本的项目情况介绍,关于具体节点(样板房和开盘时间)、预计售价甚至是户型面积的相关情况,都捂得严严实实不愿透露半分,一律表示预售证拿到之后才会开始宣传。就连部分3月份即将入市的楼盘,连户型大小都声称还没确定。

看来即使104新政和稽查局严查已过去四个多月,深圳新房的后遗症却依然明显。

现象二节后到访情况不算冷清,多是本地客户

大部分楼盘春节期间都有安排值班,但根据现场销售口径假期看房的客户并不多。而节后陆陆续续到访客户增多,楼校长工作日在现场也遇到了三三两两前来看房的购房者。楼校长在部分楼盘的客户来访登记本上也看到,来访情况较好的日均有十几批客户。

此外,不管是关内中心区域还是关外偏远地区,本地客都占了大多数,且对片区认可度更高,福永沙井片区尤甚。不过这或许也跟项目未大范围宣传有关,在低调阶段只有依靠本地客户来访。

然而即使来访情况并不那么冷清,据大部分销售透露,目前购房者还是以观望心态居多。

现象三近期入市公寓居多,受投资客和二套置业青睐

楼校长现场探访中敢透露大概节点的楼盘非常少,而预计近期即将入市主要还是公寓居多,比如万科臻湾汇、招商中环、龙光玖钻、恒大时尚慧谷等。

而这类公寓产品中,依然不乏投资客和二套置业者的身影。楼校长在踩盘期间,在不同的楼盘都遇到了几位想买给父母居住的购房者。考虑到名额和首付的问题,公寓对于二套置业者显然更加“划算”。其中一位购房者就表示,二套首付要七成,而公寓只需五成,价格相对周边住宅产品也低些,因此更偏向公寓。(楼校长温馨提示:这类型购买公寓自住的,大部分都是有好几套房的土豪科科。)

七大片区热盘实探

南山

01

万科臻湾汇

深圳湾超级总部基地

臻湾汇位于深圳湾超级总部基地西侧,目前除了万科深铁项目、中信商业项目进驻超总基地,招商、天音也已进驻。项目占地面积6.8万平,建筑面积47万平,分东、西地块开发,首期推出西地块。项目目前蓄客量超过1000批次,1月份已经暂停接待新客户。

项目位置:南山区深湾一路与白石三道交汇处(地铁2号线红树湾站上盖、靠近地铁9/11号线红树湾南站)

推盘节点:项目西地块F栋于1月24日批准备案,根据规土委规定,10个工作日内必须对外销售;目前项目未出样板房。

户型套数:西地块由6栋高层围合而成。

A、B、E栋为250平拼250平的大平层,共216户;C、D栋为250平拼310平的大平层,共76户,A-E栋均为3.3米层高,一层两户,精装交楼。

F栋为76平和85平的办公soho产品,共216套,4.5米层高,6梯12户。毛坯交楼,由业主统一委托装修。

备案价格:均价13.6万/平,价格区间10.8-20.2万/平。

周边房价:二手住宅如红树西岸、中信红树湾目前售价为10-15万/平。

02

恒大天㎡

南山高端商务公寓

南头高端商务公寓,周边有前海蛇口自贸区、蛇口网谷、后海总部基地、太子湾等。总建面15.2万平,由两栋超高层公寓和2万平商业组成(地上45层,地下3层)。客户以南山为主,投资客居多。春节后第一天日均10来批客户,节假日看房的比较少。

项目位置:南山区南海大道和登良路交汇处(未来跟9号延长线南油站无缝接驳)

推盘节点:目前具体节点还没确定,南塔已建到20多层,预计2019年中旬交楼。(2015年的地,40年产权)

户型套数:首推南塔638套LOFT精装公寓,面积为64-84平2房和96-104平3房(一层面积,买一层送一层)。18户11梯,全通燃气,有生活阳台。

周边房价:目前同类公寓产品有凯德公园一号、前海枫叶大厦、佳兆业前海广场等,售价在7-8万/平;住宅有深圳湾公馆,目前均价14万/平。二手住宅都在10万/平以上,租金1房4500-5000元/月。

福田

01

万科㎡山府

安托山豪宅

项目一期北地块占地3.2万平,建面17.5万平。周边教育资源优质,规划有福田区政府牵头,红岭教育集团入驻的安托山小学,初中则是深圳高级中学初中部。项目客户主要来自福田、南山,为30-50岁以上的购房者,换房、改善型居住需求是项目的主要客源需求。

项目周边还有安峦公馆、天健公馆等新项目建设、待售中。区域西面紧邻安托山公园,政府欲将其打造成为拥有33个国际顶级博物馆群落的生态公园。

项目位置:福田区安托山六路与侨香五道交汇处(距离北环大道直线距离200米,地铁2、7号线安托山站)

推盘节点:预计2月底开放样板房,预计3月底4月初开盘,首推一期北地块,二期南地块香蜜府暂无计划。

户型套数:一期北地块共7栋住宅、2栋公寓,1-5栋每栋41层,位于边角位的6、7栋每栋38层,两栋公寓每栋3层,总套数556套。

其中,两栋公寓为36套80平loft公寓,不面对投资客,只面向小区业主出售,用于业主工作室或家人居住用房;1-7栋为520套240平、250平的大平层住宅,品字形结构,3梯2户。

周边房价:锦庐花园二手房价格约在10万/平以上。

02

万科㎡山道

香蜜湖半山豪宅

项目为兰江山第二期,占地6万平,二期建筑面积7.7万平,有独立的停车场出入口,但是与小区一期共用园林。目前,项目的客户基本都是高净值购房者,来自福田、南山、后海、深圳湾等片区,客户年龄段在30-40岁以上,个别买给家族中年轻一代,一般做家族自住用途。

项目位于香蜜湖半山生态控制线南麓,是该片区内最靠区域内侧的楼盘,虽绿树掩映,但交通耗时也较长。除项目外,区域内还有万泽云顶香蜜湖、山语清晖、栖棠映山3个项目。

项目位置:福田区香蜜湖北莲塘尾片区北环大道以北(目前仅有与北环大道一个出入口,毗邻福龙路,靠近地铁2号线香梅北站/香蜜站)

推盘节点:目前暂时只接受电话登记,预计3月份开放样板房、开盘。

户型套数:㎡山道为兰江山第二期,共有2栋高层5个单元,其中5栋3个单元,6栋2个单元,共378套房源。

5栋户型为176平、180平4房,层高3.15米,2梯2户,精装交楼,5A单元20层,5B、5C单元21层;

6栋为楼王单位,户型为307平、318平大平层,层高3.3米,3梯2户,毛坯交楼,共21层,其中307平有84套,户型朝西南,可看塘朗山。

周边房价:周边毛坯次新房价格约在8万/平左右,位于同一片区的万泽云顶香蜜湖、山语清晖、栖棠映山都已交楼。

03

安峦公馆

安托山高端住宅

安托山片区高端住宅,占地1.4万平,建面8.3万平,由A-F栋6栋楼组成,其中2栋为住宅,4栋为办公楼或公寓。楼盘小、花园小,住宅少与其主打的豪宅气质有些不符。

春节期间有销售值班,但现场销售与楼盘价格一样“孤高冷傲”,对客户爱答不理的。楼校长踩盘期间亲眼目睹,一位中年体面大叔请销售帮忙介绍,但拒绝登记名称及电话号码,销售就放弃接待讲解,继续低头玩手机。

项目位置:福田区香蜜湖侨香三道(安托山地铁站A出口)

推盘节点:样板房开放及推售节点未定,视预售证的时间点而定。

户型套数:264套125-165方3-5房,公寓未定

预计售价:未定。项目带豪装出售,根据政府年初的限价令,明确合同价格不含精装修成本,装修款要一次性给到,客户首付压力大。

周边房价:周边二手房价格约8-12万/平,如雅福居8.9万/ 平,锦庐花园12万/平。(个盘二手房价格参考链家网)

罗湖

01

招商中环

笋岗众多旧改项目之一

招商中环总建面约50万平,规划有约11万平高端公寓、约23万平国际级写字楼、约5万平商业。项目位于笋岗片区,目前招商、华润、宝能、深业、物资、中洲等大牌开发商都进驻该区做旧改项目。未来这片老仓库区将变得高楼林立,成为深圳的商业金融中心,物流园区和都市创意总部基地。

项目位置:罗湖红岭北路与梅园路交汇处(7、9号线双地铁红岭北站)

推盘节点:营销中心及样板间开放中,预计3月底左右开盘

户型套数:首推180多套81-128平2-3房公寓,带装修,通燃气

周边房价:该片区老旧小户型楼房较多,均价5万左右。

02

向西雍睦豪庭

罗湖成熟商圈

位于罗湖成熟商圈片区,距离万象城、老街、国贸都很近。紧挨项目有一些旧改地块,北面地块已被华润拿下,南面紧挨项目的2个地块正在洽谈中。项目占地8万平,是一个集住宅、商业、公寓为一体的综合体项目。交通便捷,周边有1/2/3/9号地铁线。

项目位置:深南路南侧与春风路交汇处向西村旁(2号线湖贝站、9号线向西村站)

推盘节点:营销中心已开,样板房暂未开放。预计上半年开盘,具体时间待定。

户型套数:共推77-146平2-4房毛坯住宅,共240户。建筑左侧为2梯4户,右侧为2梯6户。 车位比1:1.15。项目一整栋公寓已打包售出,将成为希尔顿酒店。

周边房价:老旧二手房多为4-5万,罗湖新房房价7-10万。如深业东岭7.3万,中海天钻10万。

宝安

01

华强城

福永大型综合体

11号线塘尾站上盖物业,离新会展中心只有3-4公里,80万平大型综合体,规划有大型商业、写字楼、人才公寓、高档住宅及回迁房。周围生活配套和整体环境有待完善,附近有塘尾工业园,工厂运行会产生大量废气废物。目前到访客户以周边自住客户为主,南山福田客户为辅。春节期间来访情况尚可,去年4-5月开展示中心,目前登记了1000多2000批客户。

项目位置:宝安大道和凤塘大道交汇处(11号线塘尾站B出口)

推盘节点:新售楼部、样板房开放及推售节点未定,视预售证的时间点而定。

户型套数:项目分为三期开发,一二期为住宅、底商及幼儿园,三期为大型综合商业、公寓、写字楼。其中住宅高30-33层,总户数约3645户,梯户比为2梯3户、2梯4户。一期基本已封顶,共10栋15座房源,约1800套住宅,72-160平2-5房。

预计售价:现场销售称可能会卖到4万/平左右。目前周边二手房价格约3.8-4.5万/平,如中粮凤凰里约4.2-4.5万/平。

02

华侨城四海云亭

沙井刚需住宅

楼校长从11号线后亭站H出口步行至项目约10余分钟,除项目自带2层商业外,周边无大型配套,距离天虹及京基百纳则需约10分钟车程。自带幼儿园,带沙井中学学位,小学需等区域最新小一报名政策出炉后才能确定。

目前项目接近封顶,原计划2016年要入市,但最终卡在区域城市更新办,暂未转至国土局批复。104新政后至今,宝安除华盛西荟城外,未有其它项目获得预售证。

现场销售预计5年内2万套商品房,基本都是旧改,一块地都没拍过,以工业区和旧村改造为主。

项目位置:宝安区沙井大埔路与中亭路交汇处西北侧(11号线后亭站)

推盘节点:目前在等批预售证

户型套数:76-128平2-4房,主力户型89平,76-78平2房单位最受欢迎但量少,毛坯交房。C座和A座2单元属于回迁房,可售700多套,主推A/B栋。

预计售价:不会高于华盛西荟城(3.9万/平起,均价4.2万/平)

周边房价:春节前区域内华盛西荟城获得预售证,起价3.9万。由于四海云亭项目区位及配套均不如西荟城,故现场销售表示售价预计也不会高于其现售价。

周边几乎无二手房,以小产权房为主,3公里左右距离的万科翡丽郡二手房最高成交单价为4.6万/平,目前售价在4.3万/平左右。

对于沙井区域一二手房价格倒挂现象,现场销售认为主要是受政府限价影响。

客户情况:项目客户群主要以沙井本地客为主,宝安、南山区域为辅。刚需、改善居多、投资偏少。

楼校长2月4日当天,在现场未看到有顾客看房,场面冷清,销售表示春节前后,几乎无人问津,年二十六左右周围的店面基本关了,直至初七开开一部分。

03

星河荣御

沙井大型旧改项目

沙井大型旧改项目之一,步行12分钟左右可达马鞍山地铁站,分4个地块开发,1、2、3号地块10栋住宅和loft公寓,约1000多套,4号地块为市政公园。

除自带2.7万平商业外,步行约6分钟即可到达京基百纳。客户群体以本地客居多,现场销售表示新政后营销中心已关闭,几乎无接待客户,来电量也减少不少。

项目位置:宝安沙井路与沙中路交汇处

推盘节点:预计3月底4月初,目前正在申请预售许可证

户型套数:1000多套,89-140平3-5房和40-80平loft公寓

预计售价:参考周边价格

周边价格:旁边中熙香莎中央已是现房,但据说由于老板出事一直未入市。西荟城3.9万/平起,均价4.2万/平。二手房以小产权为主,万科翡丽郡售价4万/平多。

龙华

01

龙光玖钻

红山地王项目

龙光又一个地王项目,地处龙华中心位置,定位相对高端。项目总建面75万平(包括公园绿地和市政道路),集办公、商务公寓、10万平商业为一体。临近深圳北站,周边有在建的艺术购物公园红山6979、龙华三馆等。主要是福田南山龙华客户,龙华本地客对片区认可度更高,自住客较多。

项目位置:龙华民治街道中梅路与腾龙路交汇处(地铁红山站将与商业无缝接驳)

推盘节点:目前还未开放样板房,预计3月底开盘。预计2018年6月交房,土地产权40年。

户型套数:目前在建的05地块7栋公寓。首推2栋800多套公寓,分A座53-68平3房(可能不带装修)、B座79-107平3-5房,层高4.5米,应该会做成loft。共33层,5梯22户。

预计售价:销售对产品很自信,称售价肯定比周边高,将作为龙华价格标杆。目前新房和次新房比较多,如中航天逸、华业玫瑰四季、润达圆庭、水榭春天、绿景1866等等,售价大多在6-8万/平;同类公寓产品如星河传奇,目前售价在5.8-6.3万/平。

02

恒大时尚慧谷

大浪工改工项目

这是一个相对“奇葩”的楼盘。位于龙华区大浪,周边工业区众多。项目为产业配套住房,原先是工厂旧改,与商业公寓大致类似,产权50年,但只能以公司名义购买。节后到访情况比较可观,日均约10来批到访客户。附近没有大型商业配套,项目自带7000平商业;最近的地铁是还未开通的6号线大朗站,走路也要20分钟;但周边有十几个旧改规划。

项目位置:龙华区大浪福龙路北(羊台山森林公园旁)

推盘节点:预计3月份开盘,2月底开样板房。

户型套数:户型目前还未确定,面积都在80平以下,最小应该在4-50平。层高4.5米,带精装,有可能做成loft。项目共11栋,每栋13层,6000多套。其中1栋是回迁房,首推2、3栋,共1800多套。每层12部电梯,但粗略计算每层应该几十户。车位较紧张,配比是1:0.5。

预计售价:由于是产业型用地,售价会比周边住宅类产品低50-60%。周边没有新房,也很少二手住宅。唯一一个新盘是悠山美地,均价4.3万/平。

项目要以公司名义买,销售称可注册空壳公司,2000元可搞定。因为是政府跟恒大合作的项目,所以可做到首付3成,贷款10年。规定持有5年才能转让,否则增值部分归政府所有。如果是公司股权转让更换税费大概2万,而直接转售税费高达20万。

龙岗

01

大族云峰

坂田精装现房

项目步行约12分钟可到坂田地铁站。目前已是毛坯准现房,精装交楼。周边暂无大型配套,后期自带商业。二期会建幼儿园和一所九年一贯制学校,此前业主有学位需求是带五和小学学位。

以周边客户及福田南山客户为主,自住需求居多。春节后,工作日看房客户约10批。楼校长当日在现场未偶遇真实看房客户。

项目位置:龙岗坂雪岗大道与永香路交汇处

推盘节点:年中5-6月份

户型套数:3号楼89平3房2厅2卫,5号楼79平3房2厅1卫和89平3房2厅2卫,6号楼120平4房和143平4+1房,共1100多套,100%实用率,89平单位房源占一半。

预计售价:销售表示不低于6万

周边价格:5分钟步行距离的碧桂园荣汇项目春节前获批预售证,均价6.8万/平,万科第五园二手房均价6万,最低5万多,4期复式约6.5万/平;珠江旭景佳园二手房均价4万多,诺德中央道万多。总体而言,二手房均价在4-6.5万/平。

02

碧桂园荣汇

碧桂园深圳第一个项目

碧桂园在深圳的第一个项目,拿地以来就备受关注。该项目为坂田工业区改造安居房项目,因此800多套住宅几乎都做成了政府安居房。户型格局较紧凑。LOFT“创想空间”公寓产品多在低楼层,户型仅一面有窗,视野不够开阔。现场听闻客户吐槽一个户型仅楼下有一个卫生间,而且浴室+厕所过于狭小。

项目位置:龙岗坂雪岗大道与中兴路交汇处(坂田地铁站B出口)

推盘节点:已拿预售证,顺销中,可按备案价直接购买。住宅6.5-6.9万,LOFT公寓5.8-6.8万,带装修交房

户型套数:住宅45套,102-118平3-4房,2梯3户;LOFT公寓180套,49-89平。

周边房价:同在地铁口附近的二手房,根据新旧程度不同,价格在3.5万-6.5万之间。其中富豪花园还在3字头,十二橡树庄园二期卖到6万多。新房如荣君府公寓4.8万左右,住宅均价5.8万。

03

启迪协信深圳科技园

大型产城综合体

大运大型产城综合体,占地19.2万平,建筑面积78万平。项目紧邻香港中文大学、北理莫斯科大学等多所高校所在地--深圳国际大学城。毗邻大运会主会场、大运会国际新闻中心等机构。自然风光美,交通便利,由于都是新规划地块,气质显得很高大上。

大户型公寓以龙岗片区客户为主,小户型意向客户多来自关内,投资客居多。

项目位置:龙岗大运新城青春路与龙飞大道交界处

推盘节点:营销中心与样板房已开放,预计4月初左右入市

户型套数:首推1000多套带装修公寓,3座平层公寓,1座LOFT公寓。

LOFT面积为31-66平1-3房;4.5米层高。平层面积为56-96平1-3房;3米层高。

其中,平层户型为1栋A座4梯8户,1栋B座6梯12户,3栋2梯8户;LOFT户型为2栋5梯24户。据悉,1栋B座已整体打包卖给政府作人才房使用。

周边价格:大运片区二手房住宅均价4.5万以上,龙岗外国语学校学位房阳光天健城最高卖到6万多。

坪山 01

龙光玖云著

坪山精装公寓

项目占地2万平,建面14万平。周边商业有天虹、力高金铺、益田假日世界等,还自带4000平的沿街商铺,周边规划有坪山中小企业总部基地。周边100米范围内有中山学校(九年一贯制)、坪山高级中学,不过项目为商业性质,不带学位。目前项目的客户来源主要以本地为主,投资、自住需求大致各占一半,节后每日自然客的到访量约2、3批左右。

项目一街之隔为信达泰禾坪山地王,目前土地被铁皮围栏,还未进场施工。

项目位置:坪山区中山大道与振环路交汇处,未来周边规划地铁14、16、19号线,车程15分钟到坪山高铁站

推盘节点:样板房暂时未开放,预计本月重开,预计3月底开盘,2019年交楼,为40年产权公寓,不限购不限贷。

户型套数:共4栋小高层拼高层组成,总共2292套房源。

1、2号楼22层,3号楼9层,均是4.5米层高的loft产品,户型为36、49、62平的2-3房,精装交楼;4号楼最低7层,是平层产品,目前具体户型待定,毛坯交楼。

1号楼6梯41户953套房源;2号楼5梯39户798房源;3号楼3梯40户328套房源;4号楼原本设计213套房源,目前户型有调整,房源套数待确定。

周边房价:目前周边在售公寓有中天美景、潮商广场等,毛坯价格约为2.5万/平左右,项目旁还有城投大厦建设中;二手住宅价格约为3.3万/平左右,已建成比较成熟小区有深业东城国际、力高国际君御、京基御景印象等。

以上楼盘,不尽完善,但已是楼校长筛选过节点靠近,或是较具代表性的楼盘。如有疏漏,欢迎评论内指正补充。最后,楼校长还是找好朋友“深圳中原研究中心”要了一份全市2017年预计入市的完整楼盘列表,仅供参考。预祝大家开年愉快~买房顺利~

数据来源:深圳中原数据研究中心

2.地铁12、13、14、16号线年内开工 深圳今年在建地铁达17条

记者从市人大常委会了解到,年内全市将有4条新地铁线同时开工,分别为12、13、14、16号线。

其中,13号线起于深圳湾口岸,沿科苑大道往北至西丽,先后与11、2、9、1、5号线换乘,终点设在与6号线的换乘站上屋北站,线路全长23km,设站14座。14号线起自岗厦北站和2号线、10号线、11号线东延线换乘,终点设在沙田,线路长度约51.9km,设站14座。16号线起于大运站,经过横塘至田头,线路全长27.6km,设站23座。4条线路均计划于年底开工建设,2022年完工。

据了解,目前,全市在建地铁项目共有12条(段),其中地铁6号线、8号线一期(莲塘至盐田)、10号线,均计划于2020年建成。12条线路中还包括2号线三期(新秀至莲塘)、3号线南延(益田至福保)、3号线东延(双龙至六联)、4号线北延(清湖至牛湖)、5号线南延(前海湾至赤湾)、6号线南延(深圳北站至科学馆)、9号线南海大道支线(南油至海上世界)、9号线西延(红树湾至航海路)以及作为国际会展中心市政配套工程提前开工的20号线。加上年内开工建设的轨道交通四期规划的12、13、14、16号线以及也可能在今年开工的8号线二期,全市2017年在建地铁项目最多将达到17条(段)。(记者 刘菲菲)

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